Denge Değerleme'nin küresel konut raporu, barınma ihtiyacının bir yatırım aracına dönüşerek dünya genelinde bir krize yol açtığı ve bu durumun en somut örneklerinden birinin İstanbul'daki fahiş kira yükü olduğunu ortaya koyuyor. Meseleye çözüm üretilemezken, krizin ağır sosyo-ekonomik faturası, geliri ile barınma ihtiyacı arasında sıkışan geniş halk kitlelerine çıkıyor. Küresel konut kira piyasasında Moskova, yüzde 249’luk kira yükü oranıyla zirvede yer alırken, İstanbul yüzde 64 ile dikkat çekiyor. Monako, Oslo ve Hong Kong gibi finans merkezlerinde yüksek kiralar, düşük gelirli haneleri zorluyor. Avrupa’da sosyal konut destekleri ise kira yükünü hafifletiyor.

Denge Değerleme'nin küresel konut raporu, barınma ihtiyacının bir yatırım aracına dönüşerek dünya genelinde bir krize yol açtığı ve bu durumun en somut örneklerinden birinin İstanbul'daki fahiş kira yükü olduğunu ortaya koyuyor. Meseleye çözüm üretilemezken, krizin ağır sosyo-ekonomik faturası, geliri ile barınma ihtiyacı arasında sıkışan geniş halk kitlelerine çıkıyor. Küresel konut kira piyasasında Moskova, yüzde 249’luk kira yükü oranıyla zirvede yer alırken, İstanbul yüzde 64 ile dikkat çekiyor. Monako, Oslo ve Hong Kong gibi finans merkezlerinde yüksek kiralar, düşük gelirli haneleri zorluyor. Avrupa’da sosyal konut destekleri ise kira yükünü hafifletiyor.

60 şehri kapsayan küresel kira analizi, kiracılık oranlarının konut piyasasını nasıl şekillendirdiğini ortaya koyuyor. Çin ve Rusya’da düşük kiracılık oranlarına rağmen yüksek kira yükü, Avrupa’da ise sosyal desteklerle dengelenen kiralar öne çıkıyor. Türkiye’de kiracılık oranı yüzde 28 ile büyümeye devam ediyor. Denge Değerleme’nin yaptığı “Küresel Konut Kira Piyasası: 60 Şehri Kapsayan Durum Değerlendirmesi” araştırması çarpıcı sonuçlar ortaya koydu.

Çalışma kapsamında 60 farklı şehri ele alarak, şehir merkezlerindeki ortalama aylık kira bedelleri, kişi başına düşen GSYH ve kira yükünün bu gelire oranı gibi kritik veriler karşılaştırmalı olarak sunuldu. Bu çalışmayla, küresel gayrimenkul piyasalarının yapısal özellikleri hakkında bir durum tespiti ve yatırım perspektifinden değerlendirme yapıldı.

Kira seviyeleri mercek altına alındı Çalışma kapsamında, 2 yatak odalı (2+1), 80 m² büyüklüğündeki dairelerin şehir merkezlerindeki kira seviyeleri ele alındı. Buna göre minimum, maksimum kira düzeyleri ve ortalama kira tutarı tespit edildi. Çalışmada ortak para birimi olarak Avrupa Birliği para birimi olan Euro baz alındı. Çalışmada, kira düzeyleri bölgesel olarak ciddi farklılıklar gösterdi.

Hangi şehirlerde yaşamak daha pahalı? Yapılan analizde en yüksek kira ortalamalarına sahip şehirler Monako, Oslo, Zürih, Cenevre, New York, Hong Kong, Singapur ve Londra oldu. Bu şehirler küresel finans merkezleri olarak üst gelir grubunun yaşadığı, arzın sınırlı, talebin ise sürekli yüksek olduğu şehirler olarak öne çıkıyor. Orta segmentte ise Rotterdam, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart, Seul, Floransa, Montreal, Viyana gibi şehirlerde, kira değerinin 1.500–2.000 € aralığında sahip olduğu ortaya çıkıyor.

En düşük kiralara sahip şehirler hangileri? Analizde, daha düşük kira ortalamasına sahip şehirler arasında Budapeşte, Sofya, Varşova, Kuala Lumpur, Ankara ve İzmir gibi şehirler yer alırken ortalama ve kira bedelleri genellikle 500–750 € bandında olduğu ortaya çıktı.

Kira farklılıkları ekonomik gelişmişlik düzeylerine göre şekilleniyor Kirada yaşanan bu farklılıkların ele alındığı araştırmada, şehirlerin ekonomik gelişmişlik düzeyleri, demografik yapıları, yaşam standartları ve yabancı sermaye girişleriyle yakından ilişkili olduğu belirtiliyor. Ancak bu ortalama kira bedellerini alım gücü ve gelir düzeyi açısından da değerlendiriliyor.

Kira yükü ve ev sahipliği oranları ne söylüyor? Yapılan analizde kiraların kişi başına düşen gayrisafi yurtiçi hasılaya oranı da incelendi. Şehirlerdeki yıllık kira bedelinin kişi başına düşen GSYH’ye oranlanmasıyla ulaşılan katsayı yani kira yükü oranı araştırmanın kentlerdeki ortalama kira bedellerinin ortalama gelir düzeyine göre ne durumda olduğunu da gösteriyor. Buna göre, şehirlerden bazılarında kişi başına düşen milli gelirin, ülke ortalamasının üzerinde olduğu (Örneğin Moskova’daki kişi başına düşen milli gelirin Rusya ortalamasının iki katından fazla olduğu bilinmektedir) biliniyor. Ülkedeki ortalama kişi başına düşen gelir baz alınarak karşılaştırma yapıldı.

En yüksek kira yüküne sahip şehirler Moskova yüzde 249’luk kira yüküyle zirvede yer alıyor. Rusya’da yıllık ortalama kira bedelinin, kişi başına GSYH’nin yaklaşık 2.5 katına denk olduğu görülürken, gelir seviyesine göre aşırı yüksek kira baskısı da ortaya çıkıyor. Moskova’yı, Pekin, Hong Kong, Paris, Londra, Seul, Dubai, New York, Barcelona, Madrid, Roma, Milano, Tokyo, Varşova, Lizbon, Podgoritsa gibi şehirler takip ediyor. Orta düzeyde kira yüküne sahip Frankfurt, Stuttgart, Hamburg, Düsseldorf, Selanik gibi şehirler ise yıllık ortalama kira bedelinin kişi başına düşen GSYH ile oranı bağlamında orta düzeyde kira yüküne sahip şehirler arasında yer aldı. Düşük kira yüküne sahip şehirler arasında ile sırada yüksek refah düzeyiyle Lüksemburg geliyor. Lüksemburg’ta kira yükü oranı yüzde 27,2 olarak hesaplanırken, Dublin, Lyon, Berlin gibi Avrupa şehirleri de yıllık ortalama kira bedelinin, kişi başında düşen GSYH ile kıyaslandığında nispeten daha uygun olduğu şehirler olarak göze çarpıyor.

Türkiye’de kira yükü alarm veriyor! Türkiye’de bulunan şehirler de analizde yer aldı. Çalışma kapsamında İstanbul, Ankara, İzmir ve Antalya’daki kiralık konut piyasası da ele alınmış olup, 2+1, 80 m², ortalama konut kiraları dikkate alındığında, kişi başına düşen GSYH ile orantılandığında İstanbul’da kira yükünün, yüzde 64, Ankara ve İzmir’de yüzde 48, Antalya’da ise yüzde 44 oranında olduğu tespit edildi.

Kiracılık ve ev sahipliği oranları ne söylüyor? Kiracılık oranı da konut piyasasını belirleyici etkenlerden biri olarak değerlendiriliyor. Çin, Rusya, Karadağ, Singapur, Romanya gibi ülkelerde ortalama kira bedeline kişi başına düşen milli gelirin oranlanmasıyla elde edilen kira yükü oranına bakıldığında oldukça yüksek olmakla beraber, bu ülkelerin çalışma kapsamındaki ülkeler arasında kiracılık oranının en düşük ülkeler olduğu, dolayısıyla yüksek kira piyasasından az sayıda kişinin etkilendiği görülüyor.

Avrupa’da sosyal konut ve kira desteği rakamları düşürüyor Almanya, İsviçre, Avusturya başta olmak üzere Avrupa Birliği üyesi ülkelere bakıldığında ise kiracılık oranı yüksek olmasına karşın, ortalama kira bedellerinin milli gelire kıyasla düşük seviyelerde olduğu görülüyor. Bununla birlikte bu ülkelerde, kendine ait evi olmayan kişilere yönelik sosyal konut ve kira desteği gibi olanaklar sunuluyor.

Türkiye’de kiracılık oranı hızla yükseliyor Öte yandan, Türkiye’de ise TÜİK’in 2024 yılında açıkladığı konut sahipliği verilerine göre ev sahipliği oranı yüzde 56,10 olarak belirlenirken, kirada oturanların oranı yüzde 28,0, lojmanda oturanların oranı yüzde 0,9, kendine ait olmayan bir evde oturmasına karşın kira ödemeyenlerin oranı ise (örneğin, ailesine, yakınlarına vb. ait bir konutta ikamet edenler) yüzde 15,0 olarak açıklandı. Kaynak: ekonomim.com