Ticaret Bakanlığı'nın hayata geçirdiği yeni düzenleme ile miras yoluyla kalan ev, arsa ve tarlaların satışında ilk söz hakkı tamamen mirasçılara verildi. Gerekli şartların sağlanması durumunda ilk ihaleler yalnızca mirasçılara açık olacak ve taşınmazların ilk aşamada üçüncü kişilere satılmasının önüne geçilecek. Bu hamle, aile içi miras anlaşmazlıklarına son noktayı koyarken mülklerin aile bünyesinde kalmasını güvence altına alacak.

Ticaret Bakanlığı, gayrimenkul sektörünü yakından ilgilendiren iki önemli düzenlemeyi hayata geçirdi. Yeni uygulamalardan biri miras yoluyla edinilen taşınmazların satış sürecini değiştirirken, diğer düzenleme sosyal medya platformlarında yayımlanan emlak ilanlarına ilişkin kuralları yeniden şekillendirdi. Aile içinde uzun süren miras anlaşmazlıklarının önemli başlıklarından biri olan ortak taşınmazların satışında yeni bir uygulama başladı. Ev, arsa ve tarla gibi miras yoluyla edinilen taşınmazlarda, belirli şartların sağlanması halinde ilk artırmaya yalnızca mirasçıların katılmasının önü açıldı. Böylece aileden kalan bir taşınmazın ilk aşamada üçüncü kişilere satılmasının önüne geçilmesi hedefleniyor.

İlk artırmada satış gerçekleşmezse süreç ikinci aşamaya taşınacak. Bu kez mirasçıların yanı sıra üçüncü kişiler de ihaleye katılabilecek. Ortaklığın giderilmesi amacıyla satışa çıkarılan taşınmazlarda geçmişte üçüncü kişiler de teklif verebiliyordu. Bu durum, aile içinde yıllardır bulunan bir evin, arsanın veya tarlanın başka kişilerin mülkiyetine geçmesine neden olabiliyordu. Yeni uygulamada ise gerekli koşulların sağlanması halinde ilk artırma sadece taşınmazın mirasçı maliklerine açık olacak. Mirasçı olmayan kişiler bu aşamada teklif veremeyecek.

İlk artırmanın önemli şartlarından biri de satış bedeli olacak. Mirasçılar arasında gerçekleştirilecek ilk artırmada teklifin, taşınmaz için belirlenen muhammen bedelin tamamını karşılaması gerekecek. Ayrıca satış, paraya çevirme ve paylaştırma işlemlerine ilişkin giderlerin de teklif kapsamında karşılanması şartı aranacak. Bu düzenlemeyle mirasçılardan birinin diğer hak sahiplerinin paylarını taşınmazın belirlenen değeri üzerinden karşılayarak mülkü aile içinde tutabilmesi amaçlanıyor.

Satış sürecinde taşınmazın kıymet takdiri belirleyici olacak. Uzman incelemesi sonucunda hazırlanan raporla ev, arsa veya tarlanın muhammen bedeli tespit edilecek. Örneğin kıymet takdirinde bir taşınmazın değeri 5 milyon TL olarak belirlenmişse, ilk artırmada bu tutarın altında kalan teklif satış için yeterli olmayacak. Satış ve paylaştırma giderleri de ayrıca dikkate alınacak. İlk ihalenin mirasçılara ayrılması, taşınmazın kesin olarak aile içinde kalacağı anlamına gelmiyor.

Mirasçılardan hiçbirinin taşınmazı satın almaması veya gerekli bedeli karşılayan bir teklif verilmemesi halinde ikinci artırma yapılacak. Bu aşamada üçüncü kişilerin de ihaleye katılması mümkün olacak. İkinci artırmada uygulanacak asgari bedel ise farklı hesaplanacak. Muhammen kıymetin yüzde 50'si ile taşınmaz üzerinde öncelikli hakka sahip alacakların toplamından yüksek olan tutar esas alınacak. Buna satış ve paylaştırma giderleri de eklenecek. Milliyet'te yer alan habere göre, yeni uygulamanın devreye girmesi için taşınmazın mülkiyet yapısıyla ilgili bazı şartların bulunması gerekiyor.

İlk artırmanın yalnızca mirasçılara açık olabilmesi için taşınmazdaki tüm maliklerin mülkiyet hakkını miras yoluyla edinmiş olması şartı aranacak. Ayrıca taşınmazda mirasçı olmayan üçüncü bir kişinin payının bulunmaması gerekecek. Bu şartlardan herhangi birinin sağlanmaması halinde ilk artırmanın sadece mirasçılar arasında yapılmasına ilişkin düzenleme uygulanmayacak. Taşınmazın geçmişteki ortaklık yapısı da yeni sistem açısından önem taşıyor.

Mirasçılardan birinin kendisine kalan hisseyi daha önce mirasçı olmayan bir kişiye devretmesi halinde taşınmazın tüm maliklerinin mirasçı olması şartı bozulacak. Bu durumda yalnızca mirasçıların katılabileceği ilk artırma yapılamayacak. Dolayısıyla miras taşınmazlarında geçmişte gerçekleştirilen hisse devirleri, satış sürecinde uygulanacak yöntemi doğrudan etkileyebilecek. Aileden kalan taşınmazı satın almak isteyen mirasçıların satış sürecini yakından takip etmesi gerekecek.