Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, müteahhitten adi yazılı sözleşmeyle konut satın alıp tapusunu alamayan vatandaşları haklı bularak gayrimenkul sektöründe kritik bir karara imza attı. Yüksek Mahkeme, evde başka birinin oturduğunu bilen veya gerekli araştırmayı yapmayan kişilerin sonradan tapuyu devralsalar bile "iyi niyet" korumasından yararlanamayacağına hükmetti.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, müteahhitten adı yazılı sözleşmeyle konut satın alan ve daha sonra bu konuta yerleşen tüketiciyi ilgilendiren önemli bir karara imza attı. Daire, taşınmazın fiilen kullanıldığını bilen veya gerekli araştırmayı yaptığında bunu öğrenebilecek durumda olan kişinin, tapuyu sonradan devralmış olsa bile “iyi niyetli” sayılamayacağına karar verdi. Oy birliğiyle alınan kararla, söz konusu taşınmazın tapusunun iptal edilerek ilk alıcı adına tescil edilmesi kesinleşti.

Dava dosyasına göre tüketici, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yükleniciye düşen dairelerden birini satın aldı. Daire Kasım 2013’te kendisine teslim edildi. Alıcı, Aralık 2013’te doğalgaz aboneliğini açtırdı, ikametgahını konuta taşıdı ve ailesiyle birlikte yaşamaya başladı. Ancak bedelini ödemesine rağmen tapusunu alamadı. Yüklenici tarafından oyalanan tüketici, bir süre sonra dairenin tapuda başka bir kişiye devredildiğini öğrendi. Davacı tüketici, dairenin kendisinden mal kaçırmak amacıyla devredildiğini ileri sürerek tapu iptali ve tescil davası açtı.

Davacı ayrıca aynı binadaki 3 dairenin 28 Ocak 2014 tarihinde aynı gün devredildiğini ve satış bedellerinin düşük gösterildiğini belirterek işlemlerin muvazaalı olduğunu savundu. Şanlıurfa 1. Tüketici Mahkemesi, tüketicinin 2013 yılından itibaren dairede yaşadığını abonelik kayıtları ve tanık beyanlarıyla tespit etti. Daireyi görmeden satın aldığını savunan davalının bu iddiası ise mahkeme tarafından “hayatın olağan akışına aykırı” bulundu. Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi de istinaf başvurusunu reddetti. Kararda, doğalgaz aboneliğinin 2013'te başladığı ve davalının karakoldaki ifadesinde evde başka bir kişinin oturduğunu bildiğine ilişkin değerlendirmeler öne çıktı.

Dosyayı inceleyen Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, istinaf kararını hukuka uygun bularak oy birliğiyle onadı. Yüksek Mahkeme böylece, taşınmazı sonradan tapuda devralan kişinin, konutun başka biri tarafından fiilen kullanıldığını bildiği veya gerekli özeni gösterse bunu öğrenebileceği durumlarda “iyi niyet” korumasından yararlanamayacağı yönündeki değerlendirmeyi kabul etti.

Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi, tapu siciline iyi niyetle dayanarak hak kazanan üçüncü kişilerin edinimlerini koruyor. Ancak Yargıtay'ın bu kararında da görüldüğü üzere bu koruma sınırsız değil. Tapuyu devralan kişinin taşınmazdaki hukuki veya fiili durumu bildiği ya da gerekli araştırmayı yapması halinde öğrenebileceği ortaya konulursa, iyi niyet iddiası geçersiz hale gelebiliyor.

Yargıtay'ın bu kararı, “adi yazılı sözleşmeyle alınan her evin tapusu otomatik olarak alıcıya geçer” anlamına gelmiyor. Karar; somut olayda teslimin gerçekleşmiş olması, tüketicinin taşınmazı fiilen kullanması ve tapuyu sonradan alan kişinin bu durumu bildiği veya gerekli özen gösterildiğinde öğrenebilecek durumda olması üzerinden değerlendirildi.